【不動産奮闘記１】雨漏りの瑕疵担保責任と宅建業法４０条

はじめに

これから書いていく記事は私が平成２９年７月７日に購入した中古住宅から雨漏りが発生した為、売主である不動産業者への瑕疵担保責任の追及を記録していく記事です。ブログを書いている平成３１年１月２６日現在でも問題は解決していませんが、私と同じ経験をする方がいなくなるように書いていきたいと思います。

屋根が吹っ飛んでいってしまうのではないかと心配するほど強烈な嵐が我が家を襲いました(平成30年 台風第24号)

私の家は中古住宅として購入した為、もしかしたら雨漏りしているのではないか？と心配になって屋根裏を覗いてみたところ…

えっ？ガッツリ雨水がしみてますやん。

まじかぁ…まぁ安く買った住宅だし、この豪雨で天井まで雨がポタポタ落ちていないだけまだマシか。

購入した時は綺麗にペンキで塗られていたので気づきませんでしたが、相当に傷んだ屋根であったようです。

知らぬは損

平成３０年１０月某日

後日、親戚の宅建業を営む男性と会話をしていた際に台風が話題になりました。

親戚「この前の台風、家は大丈夫だった？」

私「大丈夫じゃないですよ笑。屋根に雨が浸入してました。屋根を葺き替えなきゃいけないですかねぇ…」

親戚「あぁそうか。家買って何年経つ？」

私「１年とちょっと位ですかねぇ？」

親戚「それ、売主業者に直してもらった方が良いよ。業者は契約時から二年間は瑕疵を保証しないといけないから」

私「んーでも、契約する時“格安物件につき瑕疵担保免責”って契約書に一筆書かされたんですよねぇ」

親戚「ええええええっ！？！？それって本当に売主は業者？？だとしたら宅建業法違反だよ？」

私「ん？そうなんですか？？」

宅建業法４０条

確かに調べてみると宅建業法４０条にはこんな記載があります。

ハッキリと売主が不動産業者である場合には瑕疵担保を免責にする事は出来ないと書いてありますね。私の親戚の不動産屋さんの話によれば、売主の瑕疵担保責任に関しては常識過ぎてこんな契約させた意味が分からないそうです。

それでは実際の土地・建物売買契約書をご覧下さい。

特約事項の欄にしっかりと瑕疵担保免責と記載があります。

まず初めに取るべき行動

まず初めにに取るべき行動は屋根の状況把握です。屋根修理の専門店や工務店などに屋根を見て頂き、最良の修理方法を考えます。１社のみの見解では偏りが生じるので２社に雨漏りの原因究明、取るべき対策の意見を求めました。

その結果、同業２社の見解としては概ね次の通りでした。

全体的な屋根の経年劣化が激しい事を考えると、板金、コーキングでの補修は付け焼刃的な施工になってしまい、またすぐに雨漏りする可能性が極めて高いそうです。雨漏りの修理としては葺き替えが必要とのことでした。総工費は２社とも１９０万円台の金額でした。かなり高額ですがプレハブ住宅の構造上、初めから屋根を作り直す必要があるそうなので一般住宅より高額になるそうです。

撮影された写真を見るとこのような状態でした。

購入した以降の事故で屋根の破損した場合は瑕疵では無いため、売主に対し瑕疵担保責任を追及する事は出来ません。瑕疵とは、通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと。ここでのポイントは雨漏りの原因が台風による破損によって生じたものなのか、購入以前よりあった屋根の欠陥によるものなのか。という事になります。その点を念頭に置いて次の写真をご覧下さい。

前オーナー、もしくは売主が施工したと思われる板金補修跡です。

ペンキが野地板についています。つまり元々穴が開いていたという事は明白な事実です。

この２枚の写真から元々雨漏りしていた不動産であった可能性が極めて高い為、これは宅建業法上の瑕疵にあたると私は判断しました。

そこで仲介業者に状況を説明して売主に何らかの対応をお願いしました。直接売主に対応を求めても良いと思いますが、今回の場合は契約そのものが違法なものであるため仲介業者も交えた対応をしていく事にしました。